Wszystkie grzechy patodeweloperki

Brak alternatywy mieszkaniowej sprawia, że na rynku sprzeda się wszystko. Deweloperzy nie odczuwają presji, by kształtować niższe ceny i lepsze standardy – mówi politolog i urbanista Łukasz Drozda, autor książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” o nadużyciach branży deweloperskiej.

Co dla ciebie oznacza termin „patodeweloperka”?

Termin „patodeweloperka” określa nieprawidłowości w branży deweloperskiej, szczególnie w branży mieszkaniowej, która budzi największe emocje.

Książkę zaczynasz od stwierdzenia, że tak naprawdę nie kupujemy mieszkania, tylko „dziurę w ziemi”, kota w worku. Jak wygląda krajobraz mieszkaniowy w Polsce?

Nie możemy jednoznacznie stwierdzić, że każde mieszkanie zbudowane przez dewelopera będzie przedstawiało niską jakość. Nie powiedziałbym też, że za każdym razem intencją dewelopera jest cyniczne oszukanie kupującego. Niewątpliwie jednak system, który określam w książce mianem „dziur w ziemi”, daje taką możliwość. Kupując mieszkanie, najczęściej widzimy tylko prospekty, a nie jego gotową wersję. Deweloper może nas oszukać przy zastosowaniu kilku trików.

Jakich?

Choćby za pomocą manipulacji na wizualizacjach. Tyczą się one elementarnych rzeczy, jak przedstawienie nierzeczywistych, czyli większych, wymiarów mieszkania. Wizualizacje mogą też upiększać okolicę bloku. Gra się też lokalizacją – bloki mieszczą się na odludziu z ograniczonym dostępem do transportu miejskiego, a pisze się, że leżą blisko centrum. Aby dojechać do miasta, trzeba mieć własny samochód. Ignoruje się korki. Często podkreślane są walory związane z ekologią, co nijak się ma do przymusu używania auta. Tradycyjną techniką jest również dość komiczne wytwarzanie prestiżu związanego z zamieszkiwaniem. Może odnosić się do samego nazewnictwa osiedli. Zazwyczaj to miks anglojęzycznych określeń ze słowami związanymi z przyrodą, czy jakichś określeń w języku polskim, takich jak Green Park Stare Malichy pod Warszawą. W samej stolicy przy tzw. rondzie Babka jest wieżowiec o nazwie Babka Tower, a osiedle Saska w całości leży na Gocławiu, a nie bardziej prestiżowej Saskiej Kępie.

Znanym trikiem deweloperów jest też grodzenie osiedla…

Tak, grodzenie ma zapewnić pożądane bezpieczeństwo. Ciągle wielu osobom wydaje się, że płot odseparuje nas od teoretycznego „motłochu”. Na szczęście w segmencie nieruchomości premium odchodzi się od tego typu rozwiązań. Nie zmienia to faktu, że kupując jeszcze nieistniejące mieszkanie, skazujemy się na całą gamę potencjalnych nieprawidłowości. Branża deweloperska w Polsce ma jednak bardzo silną pozycję, którą wyrobiła sobie przez brak konkurencji w ramach polityki mieszkaniowej. Dla znacznej części Polaków nie istnieje inna opcja niż mieszkanie od dewelopera. Jedyną konkurencyjną opcją są mieszkania z rynku wtórnego. Tych jednak jest zwyczajnie za mało. Polskie mieszkania są jednymi z najbardziej przeludnionych zarówno w Unii Europejskiej, jak i w całym gronie państw rozwiniętych czy nawet w ogóle wszystkich państw na naszym kontynencie.

Co z mieszkaniami komunalnymi?

Mieszkanie społeczne w formie TBS-ów czy publiczne mieszkania komunalne są u nas bardzo nieliczne. A szkoda, bo to one mogłyby lepiej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe niż lokale kupowane na wolnym rynku, co jest najdroższym rozwiązaniem dla osób poszukujących swoich czterech kątów. Zarówno kupowanie mieszkania na rynku, który wymaga od nas zaciągnięcia kredytu, jak i wynajmowanie, skazuje nas na dużo bardziej kosztowne rozwiązania. Tym samym w znacznym stopniu obciążamy nasze budżety domowe. Eksperci szacują, że w pełni prywatnie swoje potrzeby mieszkaniowe powinni zaspokajać tylko ludzie najbardziej zamożni. W Polsce praktycznie nie ma jednak innych rozwiązań niż te skierowane do osób najbardziej uprzywilejowanych. Jednocześnie deweloperzy z reguły budują tylko tam, gdzie się to im opłaca, czyli w największych miastach. Daje to szansę na największe pieniądze. Powoduje jednak duże dysproporcje rozwojowe w kraju, a przecież w najmniejszych miejscowościach mieszka najwięcej Polaków – tylko jedna trzecia z nas mieszka w miastach większych niż stutysięczne. Przez brak konkurencji dla deweloperów tworzymy szklarniowe warunki dla ich rozwoju. W 2022 roku wybudowali niemal 150 tys. mieszkań, a samorządy raptem około 2 tys.

Czy deweloperka kreuje podział klasowy?

Pomimo tego, że w mediach i wśród ekspertów grodzone osiedla stały się przedmiotem żartów, zdążyła wytworzyć się konsumencka presja na płot, który tworzy wrażenie silnego podziału klasowego. Deweloperzy skarżą się, że nawet jeżeli nie chcą grodzić, muszą spełniać żądania klientów. W gruncie rzeczy w mieszkaniach deweloperskich mieszka zatem w tej chwili cały przekrój społeczeństwa, stąd widoczny podział na deweloperskie dyskonty i segment premium, adresowany dla zamożniejszej klienteli.

Nowe budownictwo kojarzy się z ciasnotą, cienkimi ścianami, brakiem zieleni i przestrzeni wspólnej… Mówisz, że nie ma konkurencji, by nasze mieszkania mogły wyglądać inaczej. A co z budowaniem własnego domu?

Budownictwo jednorodzinne jest istotną konkurencją dla deweloperki. W praktyce jednak chodzi tylko o prowincję. W Polsce budowanie własnym sumptem jest już tak drogie, że staje się coraz mniej dostępne dla większości osób. Ten brak alternatywy mieszkaniowej sprawia, że na rynku sprzeda się wszystko. Nawet tak zwane mikroapartamenty, bo ludzi na nic innego nie stać. Deweloperzy nie odczuwają presji, by kształtować niższe ceny i lepsze standardy. Chcą bezwzględnie zmaksymalizować zyski i zminimalizować możliwe straty. Prowadzi to do sytuacji, w której podstawowym parametrem, który pomaga zwiększyć zysk, jest powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM). PUM określa, ile faktycznie można sprzedać mkw. mieszkania. W interesie deweloperów jest to, by w budynku było jak najwięcej metrów przeznaczonych na zamieszkanie, a najmniej na inne powierzchnie.

Czyli?

Aby lepiej zobrazować PUM, warto przypomnieć sobie, jak wyglądają klatki schodowe w blokach z czasów PRL-u. Często były szerokie i kończyły się oknem. W nowym budownictwie klatki są ciemne i węższe. Dzięki temu żadne okno „się nie marnuje”, czyli nie traci się powierzchni na przestrzeń wspólną, traktowaną przez dewelopera jako zbędny koszt, tylko wykorzystuje na kolejne metry przeznaczone na sprzedaż. Zbędnymi kosztami dla inwestora są też komórki lokatorskie, a brak piwnicy również nie sprzyja przyszłym mieszkańcom.

Czy mimo opłakanego stanu deweloperskiego w dobie kryzysu kupno własnego mieszkania jest gwarancją dobrze ulokowanych pieniędzy?

Inwestowanie w nieruchomości jest racjonalną strategią przetrwania w Polsce. W dalszym ciągu towarzyszy nam bardzo duża systemowa niepewność zamieszkiwania w wynajętych mieszkaniach. Lokum własnościowe może nam zagwarantować większe bezpieczeństwo. Z drugiej strony to sprawa bardzo indywidualna. Jeśli dysponujemy dużym wkładem własnym, mamy stabilną sytuację rodzinną i dochodową, zainwestowanie w mieszkanie wydaje się racjonalne. Jeżeli będziemy poszerzać nasz portfel inwestycyjny o kolejne mieszkania przeznaczone na wynajem, a zakupu nie dokonujemy za gotówkę, jest to strategia bardzo ryzykowna. System finansowania nieruchomości w Polsce wiąże się z zaciągnięciem kredytów, które z reguły są oparte na zmiennym oprocentowaniu. Zmiany szykowane przez władzę wspólnie z sektorem finansowym nie stabilizują tego systemu na wzór zachodni, gdzie oprocentowanie raty jest stałe. W naszym kraju dalej trudno będzie przewidzieć nawet wysokość kolejnych rat spłacanego kredytu. To nadal będzie mocno spekulatywny i nieprzewidywalny system, chociaż może trochę mniej drapieżny niż dotychczasowy model. Zamiana niesławnego WIBORU na nowy wskaźnik WIRON zmniejsza skalę problemu, ale go nie rozwiązuje.

Do tego trwa wojna…

…i to w swojej najbrutalniejszej formie. Kiedy widzimy zdjęcia zapadających się pod rosyjskim ostrzałem bloków mieszkalnych i domów w Ukrainie, myślimy, że może kupowanie czegoś na własność czy inwestowanie w kilkudziesięcioletni kredyt nie jest dobrą strategią. Co zrobimy, kiedy nasz świat się zawali? Również ta sytuacja pokazuje, że wystarczy, iż do naszego państwa przybędzie bardzo duża grupa osób uchodźczych, a nasz i tak fatalnie funkcjonujący rynek mieszkaniowy przechodzi kolejne, ogromne turbulencje. Wynajęcie czegoś stało się niewyobrażalnie trudne, szczególnie bez znajomości. Znowu, najmocniej uderza to w najsłabszych i mniej zamożnych.

Co państwo powinno zrobić, aby deweloperzy nie mieli monopolu na budowanie tego, co im się żywnie podoba, a nam mieszkało się po prostu lepiej?

W teorii państwo powinno skupiać się na ułatwianiu dostępu do mieszkań, czyli służyć interesowi społecznemu. W rzeczywistości głównymi beneficjentami działań realizowanych polityk publicznych są z jednej strony firmy deweloperskie, które mogą sprzedawać więcej mieszkań, a z drugiej – sektor finansowy, ponieważ cały system wspiera zakup nieruchomości przez zaciągnięcie drogich kredytów. Obecnie władza wraca do pomysłu dopłacania do odsetek od kredytów hipotecznych. Jest to dość absurdalne rozwiązanie, bo wspiera finansowo osoby, które i tak przecież stać na pożyczanie pieniędzy. To nie są najbardziej wykluczeni ludzie.

Polityka mieszkaniowa powinna koncentrować się na potrzebach w jej zakresie, a nie na dostarczaniu własności. Ludzie niekoniecznie potrzebują mieszkań na własność – niezbędny jest im bezpieczny dach nad głową, a nie akt notarialny. Chyba że faktycznie stać ich na taki zakup. Wtedy jednak nie ma sensu angażować w to środków publicznych, tylko lepiej zdać się na działalność deweloperów. W interesie rządu nie powinno być tworzenie klasy posiadaczy. Istotne jest budowanie stabilnego państwa, gdzie ludzie mieszkają w godnych warunkach i dobrze się czują. Rządzący powinni rozwijać różnego rodzaju budownictwo publiczne, spółdzielcze i tworzyć instrumenty wsparcia dla tego typu rozwiązań.

Dlaczego rządzący tego nie robią?

Tłumaczą się brakiem środków. Tych z kolei nie ma, ponieważ w sferze mieszkaniowej rząd prywatyzuje wszystko, co możliwe, i jest bardzo niechętny narzuceniu obowiązku finansowania polityki mieszkaniowej, szczególnie przez właścicieli nieruchomości. W tej sferze Polska jest rajem podatkowym – nasze podatki od nieruchomości to naprawdę minimalne kwoty. Władzom wydaje się, że unikając prowadzenia kosztownej polityki, ograniczają skalę problemów, z którymi muszą się mierzyć. To pójście na łatwiznę, które odbije się nam jeszcze czymś większym niż czkawką. Źle zamieszkujące społeczeństwo jest pełne niebezpiecznych napięć. Na razie patodeweloperka korzysta z tej systemowej dziury. Pytanie, jak długo będzie to mogła robić.