„Mieszkanie prawem, nie towarem”, czyli o współczesnym kryzysie mieszkalnictwa

Miejsce do mieszkania, pozwalające na godne życie, powinno być czymś pewnym, oczywistym, niewymagającym dyskusji. A jednak w Polsce nie jest. Jakie są sposoby rozwiązania tego problemu, sprawdzone w innych krajach? Jak wpłynąć na zmianę podejścia rządzących do zapewniania nam dachu nad głową?

Gorąca debata w sprawie dostępności mieszkań toczy się w Polsce mniej więcej zgodnie z klasycznymi podziałami, wyznaczanymi przez światopoglądy polityczne. Jest to dobra wiadomość, bo skoro określanie zestawów poglądów jako socjaldemokratycznych, liberalnych czy konserwatywnych wciąż ma związek z rzeczywistymi problemami, to znaczy, że magma populizmu nie zatopiła jeszcze wszystkich sensów. I taki rodzaj dyskusji pozwala nam popierać konkretne rozwiązania.

Zapisy konstytucyjne daleko od realnych działań

A zatem z jednej strony są ci, którzy uparcie ustawiają to hasło przed oczami rządzących, bo nie mają wątpliwości, że zapewnienie wszystkim obywatelom dostępu do dachu nad głową jest obowiązkiem państwa. To bliskie mi podejście socjaldemokratyczne. Tak rozumiane prawo do mieszkania zawarto przecież w naszej konstytucji, która głosi, że władze publiczne mają prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, wspierać budownictwo socjalne i przeciwdziałać bezdomności. Mają też chronić lokatorów i najemców przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi oraz działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu.

Niestety, choć te zapisy są także w konkretnych ustawach, rzeczywistość wokół nas drastycznie różni się od słusznej teorii. Gdyby przełożyć zasady zawarte w konstytucji na polskie realia, niczym kalkę z wyrysowanymi szlakami na realną mapę terytorium, nic by do siebie nie pasowało.

Trwająca prawie trzy dekady dzika reprywatyzacja doprowadziła do przekazania tysięcy budynków wraz z lokatorami w ręce osób prywatnych, zbyt często biznesmenów, którzy tytuł „spadkobierców” uzyskiwali, przejmując roszczenia za niewiarygodnie czasem niskie kwoty. Działali też „kuratorzy”, rzekomo reprezentujący właścicieli, przy czym sądy nie zwracały uwagi na takie szczegóły, jak to, że właściciele musieliby mieć grubo po 100 lat, podpisując pełnomocnictwa. Bywało, że przejmujący budynki, o czym wszyscy czytaliśmy czy słyszeliśmy w mediach, bez wahania podejmowali działania zdecydowanie zagrażające zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu lokatorów, jak wywarzanie drzwi czy odcinanie wody i prądu. Państwo rozkładało ręce.

Konstytucyjnymi zapisami niespecjalnie przejęły się też samorządy, które przyjęły taktykę traktowania zasobu komunalnego jako źródła łatwego łatania swoich budżetów.

A zatem zamiast budować i powiększać liczbę dostępnych mieszkań na wynajem, najpierw tak ustawiły kryteria dostępu do nich, żeby spełnienie ich było prawie niemożliwe, a potem zaczęły wyprzedawać. I wyprzedają do dziś.

Najmłodsze pokolenie wraca do dziecięcych pokoi

Jeśli chodzi o nieuczciwe praktyki rynkowe, można odnieść wrażenie, że nasze państwo pod różnymi rządami, zamiast im przeciwdziałać, postanowiło po prostu, w ramach niezbyt etycznego eksperymentu społecznego, poprzyglądać się, jak działają w praktyce. Kredyty z niedozwolonymi klauzulami, niekontrolowane podwyżki czynszów, chaos prawny w kontekście najmu krótkoterminowego, deweloperska spekulacja mieszkaniami – to wszystko rozkwitło w Polsce bujnie. Od czasu do czasu pojawiały się nowe buble prawne, w rodzaju „lex deweloper”, czyli specustawy, która umożliwiła deweloperom budowanie z pominięciem tak istotnych punktów odniesienia, jak miejscowe plany zagospodarowania danej przestrzeni ustalane przez urbanistów. „Lex deweloper” nie poprawiła co prawda dostępności mieszkań, ale za to obniżyła standardy budowania.

Znaleźliśmy się w sytuacji, w której z miast w dużej mierze poznikały mieszkania komunalne, natomiast szybko rośnie liczba deweloperskich pustostanów oraz liczba dorosłych pracujących ludzi, których nie stać na samodzielne wynajęcie mieszkania.

Ten dramat dotyczy zwłaszcza osób pracujących w sferach kluczowych dla naszej wspólnej przyszłości, a przy tym najgorzej opłacanych: nauczycielek, pielęgniarek, pracowników instytucji kultury, edukacji czy opieki społecznej. A jeśli nauczycielka jest samodzielną mamą, a pielęgniarka ma pod opieką chorych rodziców? Państwo wciąż nie widzi problemu, natomiast dziwi się zaskakująco wysokiej liczbie wakatów w tych zawodach.

Problem dostrzegają wyraźnie przedstawiciele młodszych pokoleń, którzy dzięki takiej polityce państwa stają przed perspektywą powrotu ze studiów do dziecinnych pokoików w mieszkaniach rodziców. To ci ludzie coraz głośniej domagają się realizacji przez państwo umowy społecznej, którą opisuje konstytucja.

Podział na zaradnych i leniwych

Z drugiej strony sporu o prawo do mieszkania stoją liberalno-konserwatywni zwolennicy nieograniczanej przez opiekuńcze państwo wolności gospodarczej, czyli porządku opartego na uznaniu nierówności za naturalny składnik społecznego pejzażu. Sprzeciwiają się uznaniu prawa do mieszkania za powszechne, bo uznają to za niesprawiedliwość i tworzenie przywilejów dla „mniej zaradnych” czy „leniwych”. Skoro jedni dali radę zarobić na własne mieszkanie czy dom albo stać ich przynajmniej na wzięcie kredytu, dlaczego inni mieliby mieszkanie dostawać?

Odpowiedź na to pytanie warto zacząć od sprostowania pewnego nadużycia, na które pozwalają sobie populistyczni dyskutanci. W haśle „mieszkanie prawem, nie towarem” nie chodzi przecież o przekazanie wszystkim chętnym prawa własności do mieszkań. Rzecz dotyczy stworzenia polityki mieszkaniowej, która zapewni wszystkim tym, których nie stać na zakup mieszkania, możliwość wynajmowania przestrzeni w cenie, która umożliwia godne życie i która nie podlega chaosowi wolnego rynku, tylko jest regulowana przez odpowiedzialne państwo. Chodzi o zabezpieczenie praw lokatorów i wynajmujących – a nie są to grupy antagonistyczne – oraz o zmianę zasad współpracy z deweloperami, która pozwoli podnieść standardy życia tych, którzy od nich kupią mieszkania.

Liberalno-konserwatywna teza, że „zaradni” i „pracowici” dadzą radę, a pozostali, „sami sobie zgotowali swój los”, pomija kluczowe zmienne, takie jak: punkt startu każdego człowieka, czyli poziom wsparcia ze strony rodziny i jej status finansowy, miejsce zamieszkania i wynikający z niego dostęp do dobrej edukacji, a także miejsce pracy, wybór ścieżki życiowej w kontekście skali rozciągającej się między misją a komercyjnym sukcesem. Czy pracownik domu opieki społecznej, który zawodowo zajmuje się opieką nad osobami z niepełnosprawnościami jest mniej zaradny od prezesa firmy, który oddaje mu pod opiekę swoich rodziców? Czy wykładająca na uczelni doktorka socjologii jest bardziej leniwa od telewizyjnej gwiazdy, która oblała u niej egzamin? Raczej wiadomo, kto z tej grupy kupi dom, a kto nie może o tym marzyć.

Właśnie połączenie liberalnej wolności gospodarczej, faworyzującej silniejszych, z konserwatywną wizją ról i potrzeb społecznych, pomijającą interes i punkt widzenia kobiet, dzieci, osób z niepełnosprawnościami i wszelkich mniejszości, stworzyły rzeczywistość, w której większości z nas zaczyna nie starczać do pierwszego. Czy to rzeczywistość sprawiedliwa?

Skąd wziąć więcej mieszkań?

Dlaczego zatem, choć mniejszość z nas jest w grupie bezpieczniejszej, wciąż tak wielu wzbrania się przed uznaniem prawa do mieszkania za zobowiązanie państwa, które można zrealizować za pomocą odpowiedzialnej polityki? Przychodzą mi na myśl dwa straszaki, regularnie wciągane na banery przez przeciwników zmniejszania nierówności społecznych. Pierwszy z nich to widmo PRL-u. Mieszkania komunalne mają kojarzyć się z komunistami, z bylejakością, z niesprawiedliwym rozdawnictwem. A opiekuńcze państwo z potworem, który pod pozorem opieki odbiera wolność. Drugi straszak to zagrożenie istnieniu prawa własności. Narracja o tym, że tylko własne, kupione, wzięte na 40-letni kredyt ma sens, na pewno sprzyja deweloperom i bankom. Ale czy sprzyja nam? Czy sprzyja naszej wolności? Moim zdaniem nie.

Przy obecnym braku właściwego zabezpieczenia praw lokatorów i wynajmujących, przy absurdalnie wysokich stawkach za najem i niedoborze mieszkań komunalnych, trudno o poczucie bezpieczeństwa. Nie dziwię się zatem lękom ludzi w Polsce. Jednak dziwię się kolejnym ekipom rządzącym, bo od PRL-u dzielą nas trzy dekady – dla młodych dorosłych to historia, którą coraz trudniej będzie straszyć. A liczby pokazują, że narastającego kryzysu nie da się zwyczajnie przeczekać

Według Europejskiego Urzędu Statystycznego mieszkania uznaje się za dostępne, jeżeli miesięczne opłaty za korzystanie z nich nie przekraczają 40 proc. dochodu lokatora. Rzut oka na medianę zarobków Polsce i średnie ceny najmu pozwala stwierdzić, że oblewamy ten test jako kraj z roku na rok w coraz większym stopniu. Dlatego to świetny moment, żeby dobre wzorce z innych krajów przestać traktować jako ciekawostki. To drogowskazy, z których po prostu musimy skorzystać.

Z danych zgromadzonych kilka lat temu przez portal Rynekpierwotny.pl wynika, że z mieszkań społecznych, czyli tych, w których czynsz jest regulowany i niższy od rynkowego (komunalnych, socjalnych, spółdzielczych), korzysta 30 proc. Holendrów,  24 proc. Austriaków, ok. 20 proc. Duńczyków oraz Szwedów i zaledwie ok. 7 proc. Polaków.

Trzeba to zmienić, ale skąd wziąć więcej mieszkań? Bez wątpliwości państwo musi odejść od wymyślania kolejnych sposobów na ułatwianie zaciągania kredytów – to wzmacnia banki, a nie obywateli! Za to powinno zatrzymać wyprzedawanie zasobu mieszkaniowego i więcej budować, korzystając z tego, że jest właścicielem wielu gruntów w miastach i miasteczkach. Oczywiście, nie możemy się łudzić, że budżet udźwignie wybudowanie mieszkań dla wszystkich. Państwo może zatem również, wzorem Irlandii i Francji, zobowiązać deweloperów do przekazywania 10 proc. budowanych mieszkań do społecznego zasobu. Dzięki takiemu rozwiązaniu, nie będą powstawać getta komunalne i enklawy zamkniętych prywatnych osiedli. Pomogłoby ono również rozbudować formułę partnerstwa publiczno-prywatnego, wymagając od tych, którym państwo sprzedaje grunty, budowania dróg dojazdowych, szkół, przedszkoli, lokali usługowych.

Państwo może też postawić na inicjatywy oddolne, takie jak znana i ćwiczona w Polsce od drugiej połowy XIX w. spółdzielczość mieszkaniowa czy mniej znany, ale rozpowszechniający się w wielu krajach Unii Europejskiej, cohousing.

Państwo powinno realizować umowę społeczną

Czy wiecie, że w międzywojniu polskie spółdzielnie wybudowały 96 tys. mieszkań? Choć później PRL wykoślawił ideę spółdzielczości, to pod koniec XX w. w Polsce istniały ponad 3 mln takich mieszkań. Zgodnie z logiką transformacji prawie połowę z nich sprzedano, ale nie zmienia to tego, że spółdzielczość jest formą samoorganizacji, która przy odpowiednim wsparciu ze strony państwa skutecznie pomaga rozwiązać problemy mieszkaniowe – co potwierdzają też przykłady z Niemiec, Norwegii, Wielkiej Brytanii czy ze Szwecji, gdzie aż 18 proc. domów i lokali należy do spółdzielni (dane z HousingEurope).

Cohousing to idea, która powstała w Danii, w latach 70. ubiegłego wieku. Jak opisuje badająca mieszkalnictwo organizacja Habitat for Humanity: „pierwotna forma duńskiego cohousingu to jednorodzinne zespoły zabudowy podmiejskiej, budowane ze względu na potrzebę życia we wspólnocie sąsiedzkiej, możliwość wpływania na wygląd i funkcjonowanie otoczenia oraz zapewnienie bezpiecznej przestrzeni dla dzieci. Idea rozpowszechniła się w całej Skandynawii”. Cohousing wspiera też rozwiązywanie problemów społecznych, takich jak np. samotność osób starszych. A do tego pozwala obniżyć indywidualne koszty codziennego życia, bo w ramach cohousingu można zbudować np. wspólną pralnię i kupić jedno auto do wspólnego użytkowania.

Habitat for Humanity poleca też uwadze polskich decydentów formułę najczęściej kojarzoną z Berlinem, a nazywaną „grupami budowlanymi”. Kiedy w latach 70. planowano wyburzenie części dzielnicy Kreuzberg, przeciwna temu młodzież zajęła zagrożone budynki i otworzyła w nich squaty. Miasto nie wyrzuciło dzikich lokatorów, tylko zaproponowało im współpracę i przekazało budynki w zamian za odnowienie ich. W Polsce, pomimo braku mieszkań, także mamy wiele pustostanów – być może powierzenie części z nich takim grupom byłoby rozwiązaniem nie tylko zmniejszającym kryzys mieszkaniowy, lecz także zwyczajnie ratującym te miejsca przed ruiną?

Budowanie przez państwo i wspieranie samoorganizacji to nie jedyny sposób na kryzys mieszkaniowy. Jak sprawdzono w Belgii, niektórzy prywatni właściciele są skłonni przekazać swoje nieruchomości w najem w korzystnych cenach w zamian za pewność wieloletniego stabilnego dochodu. Belgia kilka dekad temu powołała do życia Społeczne Agencje Najmu, czyli ciała, które pośredniczą w długoterminowym wynajmowaniu prywatnych mieszkań osobom o niższych dochodach. Te agencje, wspierane przez państwo, są organizacjami lub instytucjami publicznymi, które właścicielowi gwarantują stabilne płatności i utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym, a lokatorom bezpieczeństwo i pomoc z zakresu opieki społecznej.

Lista takich możliwych i sprawdzonych rozwiązań jest o wiele dłuższa, a polscy eksperci dobrze je znają. Jednak kluczowym składnikiem każdego z nich jest wola sprawujących władzę. Brakuje jej od lat, również z powodu naszego ogólnospołecznego braku aktywności w tej sprawie, bo politycy (w każdym razie działający w ramach demokratycznych reguł gry) reagują na potrzeby społeczne, o ile tylko te potrzeby są wyrażone odpowiednio głośno i przez odpowiednio dużą grupę obywateli.

Dlatego, choć to obecnie niełatwe, musimy pokonać historyczne przekonanie, że państwo to mechanizm opresji i że nasz pojedynczy głos nie ma znaczenia. Musimy przyjąć, że państwo to organizm, który służy realizacji umowy społecznej opisanej w konstytucji, i wymagać realizacji tej umowy od ludzi wybieranych przez nas do administrowania naszym wspólnym dobrem. Musimy też bardzo uważnie wybierać tych ludzi. I tu dobra wiadomość: najbliższa okazja już jesienią.